به گزارش نبض بازار ، بازار مسکن ایران در یکی از بحرانی‌ترین دوره‌های خود به سر می‌برد. رکود سنگین، کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم، خروج بی‌سابقه سرمایه‌گذاران، و سیاست‌های ناپایدار دولت، همگی دست‌به‌دست هم داده‌اند تا صنعت ساختمان، به‌عنوان یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد کشور، در شرایطی دشوار گرفتار شود. در همین راستا، گفت‌وگویی داشتیم با رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور، تا نظرات و تحلیل‌های او را درباره وضعیت فعلی و چشم‌انداز آینده ساخت‌وساز در ایران جویا شویم.
آیا ساخت مسکن در ایران به نقطه توقف رسیده است؟
« ساخت‌وساز به‌طور کامل متوقف نشده، اما ظرفیت تولید به‌شدت کاهش یافته است. آنچه امروز در بازار می‌بینیم، نشانه‌ای روشن از رکود تولید است. بر اساس گزارش‌های منتشرشده از سوی بانک مرکزی، شاهد افت حداقل 50 درصدی در تولید مسکن هستیم. این آمارها نه‌تنها در کاهش پروانه‌های صادره، بلکه در افت محسوس معاملات ملکی نیز خود را نشان می‌دهند. اگر به مقایسه آمار دو سال گذشته بپردازیم، می‌توان عمق این رکود را به‌وضوح درک کرد.»
چه میزان توقف در ساخت‌وساز داشته‌ایم؟ آیا آماری در این زمینه وجود دارد؟
«عدد دقیق فعلاً در دسترس نیست، اما گزارش‌های رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که با یک روند نزولی مستمر و کاملاً جدی در صدور مجوزها، شروع پروژه‌ها و سرمایه‌گذاری‌ها مواجه هستیم. حتی در پروژه‌های نیمه‌تمام، بسیاری از فعالیت‌ها به دلیل نبود نقدینگی و افزایش هزینه‌ها متوقف شده‌اند.»
آیا واقعاً پیمانکاران از کشور خارج شده‌اند؟ دلیل آن چیست؟
«بسیاری از دولوپرها، یا همان توسعه‌دهندگان پروژه‌های ساختمانی، عملاً از بازار خارج شده‌اند یا سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگر مثل کشورهای منطقه منتقل کرده‌اند. متأسفانه در شرایطی که هزینه‌های ساخت روزبه‌روز افزایش می‌یابد، اما تقاضای مؤثر و قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته، ساخت‌وساز دیگر توجیه اقتصادی ندارد. فضای کلی اقتصاد کشور هم‌اکنون به‌گونه‌ای است که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، ریسک بالا و سود پایین دارد؛ در نتیجه، سرمایه‌گذاران به سمت بازارهای موازی مانند ارز، طلا، رمزارزها و بورس رفته‌اند.»
آیا ساخت مسکن هنوز توجیه اقتصادی دارد؟
«واقعیت این است که در شرایط فعلی، ساخت‌وساز در بسیاری از شهرهای کشور توجیه اقتصادی ندارد.قیمت تمام‌شده پروژه‌ها، به‌ویژه با رشد نرخ مصالح، دستمزد، مالیات‌ها و عوارض، بالاتر از قیمت فروش است. این یعنی سازنده حتی در صورت فروش واحد، نه‌تنها سود نمی‌برد، بلکه ممکن است ضرر هم بکند. همین عامل باعث شده بسیاری از انبوه‌سازان ترجیح دهند پروژه‌های خود را متوقف کنند یا اصلاً وارد پروژه جدیدی نشوند.»
دخالت‌های دولت تا چه حد در این بحران مؤثر بوده است؟
«متأسفانه یکی از بزرگ‌ترین اشتباهات دولت، ورود مستقیم به حوزه ساخت‌وساز است. نقش اصلی دولت باید سیاست‌گذاری، حمایت و نظارت باشد، نه اجرا. وقتی دولت خودش وارد رقابت با بخش خصوصی می‌شود، نه‌تنها کیفیت پروژه‌ها کاهش می‌یابد، بلکه اعتماد فعالان بازار نیز از بین می‌رود. دولت باید فضا را برای فعالیت سازندگان واقعی فراهم کند، نه اینکه با تصدی‌گری، جای آن‌ها را تنگ کند.»
نظرتان درباره طرح واگذاری زمین رایگان و تسهیلات چیست؟
«در ظاهر این طرح‌ها جذاب به نظر می‌رسند، اما در عمل، ناکارآمد بوده‌اند. یکی از مهم‌ترین ایرادات، واگذاری پروژه‌های ناتمام و عدم تأمین منابع پایدار مالی برای تکمیل آن‌هاست. در واقع، پیش‌فروش پروژه‌های ناتمام فقط باعث افزایش ریسک برای مردم و سرمایه‌گذاران شده است. به نظر من، ابتدا باید پروژه تکمیل شود، سپس برای واگذاری اقدام شود. بدون مدیریت حرفه‌ای، هیچ زمین و هیچ تسهیلاتی کارساز نخواهد بود.»
آینده بازار ساخت‌وساز را چطور می‌بینید؟ آیا بازگشتی برای پیمانکاران وجود دارد؟
«بله، راه بازگشت وجود دارد، اما به‌شرطی که بستر مناسب فراهم شود.تنها راه واقعی نجات بازار مسکن، ایجاد مشارکت فعال میان دولت و بخش خصوصی است. این مشارکت باید بر پایه اعتماد، شفافیت، و حمایت‌های عملی بنا شود. دولت باید به جای اینکه رقیب سازندگان باشد، شریک آن‌ها شود. در غیر این صورت، چشم‌انداز بازگشت فعالان حرفه‌ای به این بازار، بسیار ضعیف خواهد بود.»
اگر اختیار تدوین یک سیاست جدید را داشتید، چه می‌کردید؟
«اگر اختیار داشتم، نخستین اقدامی که انجام می‌دادم، حذف کامل دخالت‌های اجرایی دولت در حوزه ساخت‌وساز بود. نقش دولت باید تسهیل‌گری، تنظیم‌گری و نظارت باشد؛ نه رقابت با بخش خصوصی. در کنار این، باید نظام تأمین مالی پروژه‌ها بازنگری شود، زمین‌های قابل استفاده آزاد شوند، و روند صدور مجوزها شفاف، سریع و بدون رانت باشد. این‌ها کلید بازگشت رونق به بازار مسکن هستند.»
آیا ساخت مسکن در ایران به نقطه توقف رسیده است؟
« ساخت‌وساز به‌طور کامل متوقف نشده، اما ظرفیت تولید به‌شدت کاهش یافته است. آنچه امروز در بازار می‌بینیم، نشانه‌ای روشن از رکود تولید است. بر اساس گزارش‌های منتشرشده از سوی بانک مرکزی، شاهد افت حداقل 50 درصدی در تولید مسکن هستیم. این آمارها نه‌تنها در کاهش پروانه‌های صادره، بلکه در افت محسوس معاملات ملکی نیز خود را نشان می‌دهند. اگر به مقایسه آمار دو سال گذشته بپردازیم، می‌توان عمق این رکود را به‌وضوح درک کرد.»
چه میزان توقف در ساخت‌وساز داشته‌ایم؟ آیا آماری در این زمینه وجود دارد؟
«عدد دقیق فعلاً در دسترس نیست، اما گزارش‌های رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که با یک روند نزولی مستمر و کاملاً جدی در صدور مجوزها، شروع پروژه‌ها و سرمایه‌گذاری‌ها مواجه هستیم. حتی در پروژه‌های نیمه‌تمام، بسیاری از فعالیت‌ها به دلیل نبود نقدینگی و افزایش هزینه‌ها متوقف شده‌اند.»
آیا واقعاً پیمانکاران از کشور خارج شده‌اند؟ دلیل آن چیست؟
«بسیاری از دولوپرها، یا همان توسعه‌دهندگان پروژه‌های ساختمانی، عملاً از بازار خارج شده‌اند یا سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگر مثل کشورهای منطقه منتقل کرده‌اند. متأسفانه در شرایطی که هزینه‌های ساخت روزبه‌روز افزایش می‌یابد، اما تقاضای مؤثر و قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته، ساخت‌وساز دیگر توجیه اقتصادی ندارد. فضای کلی اقتصاد کشور هم‌اکنون به‌گونه‌ای است که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، ریسک بالا و سود پایین دارد؛ در نتیجه، سرمایه‌گذاران به سمت بازارهای موازی مانند ارز، طلا، رمزارزها و بورس رفته‌اند.»
آیا ساخت مسکن هنوز توجیه اقتصادی دارد؟
«واقعیت این است که در شرایط فعلی، ساخت‌وساز در بسیاری از شهرهای کشور توجیه اقتصادی ندارد.قیمت تمام‌شده پروژه‌ها، به‌ویژه با رشد نرخ مصالح، دستمزد، مالیات‌ها و عوارض، بالاتر از قیمت فروش است. این یعنی سازنده حتی در صورت فروش واحد، نه‌تنها سود نمی‌برد، بلکه ممکن است ضرر هم بکند. همین عامل باعث شده بسیاری از انبوه‌سازان ترجیح دهند پروژه‌های خود را متوقف کنند یا اصلاً وارد پروژه جدیدی نشوند.»
دخالت‌های دولت تا چه حد در این بحران مؤثر بوده است؟
«متأسفانه یکی از بزرگ‌ترین اشتباهات دولت، ورود مستقیم به حوزه ساخت‌وساز است. نقش اصلی دولت باید سیاست‌گذاری، حمایت و نظارت باشد، نه اجرا. وقتی دولت خودش وارد رقابت با بخش خصوصی می‌شود، نه‌تنها کیفیت پروژه‌ها کاهش می‌یابد، بلکه اعتماد فعالان بازار نیز از بین می‌رود. دولت باید فضا را برای فعالیت سازندگان واقعی فراهم کند، نه اینکه با تصدی‌گری، جای آن‌ها را تنگ کند.»
نظرتان درباره طرح واگذاری زمین رایگان و تسهیلات چیست؟
«در ظاهر این طرح‌ها جذاب به نظر می‌رسند، اما در عمل، ناکارآمد بوده‌اند. یکی از مهم‌ترین ایرادات، واگذاری پروژه‌های ناتمام و عدم تأمین منابع پایدار مالی برای تکمیل آن‌هاست. در واقع، پیش‌فروش پروژه‌های ناتمام فقط باعث افزایش ریسک برای مردم و سرمایه‌گذاران شده است. به نظر من، ابتدا باید پروژه تکمیل شود، سپس برای واگذاری اقدام شود. بدون مدیریت حرفه‌ای، هیچ زمین و هیچ تسهیلاتی کارساز نخواهد بود.»
آینده بازار ساخت‌وساز را چطور می‌بینید؟ آیا بازگشتی برای پیمانکاران وجود دارد؟
«بله، راه بازگشت وجود دارد، اما به‌شرطی که بستر مناسب فراهم شود.تنها راه واقعی نجات بازار مسکن، ایجاد مشارکت فعال میان دولت و بخش خصوصی است. این مشارکت باید بر پایه اعتماد، شفافیت، و حمایت‌های عملی بنا شود. دولت باید به جای اینکه رقیب سازندگان باشد، شریک آن‌ها شود. در غیر این صورت، چشم‌انداز بازگشت فعالان حرفه‌ای به این بازار، بسیار ضعیف خواهد بود.»
اگر اختیار تدوین یک سیاست جدید را داشتید، چه می‌کردید؟
«اگر اختیار داشتم، نخستین اقدامی که انجام می‌دادم، حذف کامل دخالت‌های اجرایی دولت در حوزه ساخت‌وساز بود. نقش دولت باید تسهیل‌گری، تنظیم‌گری و نظارت باشد؛ نه رقابت با بخش خصوصی. در کنار این، باید نظام تأمین مالی پروژه‌ها بازنگری شود، زمین‌های قابل استفاده آزاد شوند، و روند صدور مجوزها شفاف، سریع و بدون رانت باشد. این‌ها کلید بازگشت رونق به بازار مسکن هستند.»