رامین گوران، عضو هیئت نمایندگان اتاق تهران
مسکن در ایران سال‌هاست که به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانوارها تبدیل شده است. افزایش بی‌وقفه قیمت زمین و ساختمان، کاهش قدرت خرید مردم، کمبود عرضه متناسب با تقاضا و ضعف ساختاری در نظام تأمین مالی همگی دست‌به‌دست هم داده‌اند تا خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دوردست بدل شود. در دهه اخیر، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار شهری در مواردی به بیش از 50 درصد رسیده است؛ رقمی که حتی در مقایسه با بسیاری از کشورهای در حال توسعه نیز بسیار بالاست. در کشورهای توسعه‌یافته، وقتی سهم مسکن از هزینه‌های خانوار به 30 درصد نزدیک می‌شود، به معنای آغاز بحران تلقی می‌شود.
فشار جمعیت و مهاجرت به شهرها
اگرچه نرخ رشد جمعیت در ایران روند کاهشی دارد، اما مهاجرت به شهرها همچنان ادامه دارد و این روند فشار مضاعفی بر کلان‌شهرها و کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه وارد می‌کند. کلان‌شهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان و شیراز به‌ویژه با موج‌های مهاجرتی داخلی روبه‌رو هستند که به افزایش تقاضا و تشدید شکاف میان عرضه و تقاضا منجر می‌شود. این روند، خودبه‌خود فشار مضاعفی بر بازار اجاره نیز وارد می‌کند و خانوارهای کم‌درآمد را به حاشیه‌نشینی و سکونت در واحدهای غیراستاندارد سوق می‌دهد.
تغییر الگوی سکونت نسل‌های جدید
در این میان، تغییر ذائقه و الگوهای نسلی نیز اهمیت دارد. نسل‌های جدید بیش از گذشته به آپارتمان‌های کوچک، سکونت اشتراکی و یا اجاره‌نشینی بلندمدت گرایش پیدا کرده‌اند. افزایش هزینه‌های زندگی، کاهش قدرت خرید و دشواری تأمین سرمایه برای خرید مسکن سبب شده است اجاره‌نشینی دیگر یک انتخاب موقت نباشد، بلکه به یک الگوی پایدار بدل شود. این تغییر الگو می‌تواند در آینده زمینه‌ساز شکل‌گیری بازارهای نوین اجاره‌داری حرفه‌ای باشد؛ بازاری که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته سهمی جدی از نظام مسکن را به خود اختصاص داده و توسط شرکت‌ها و نهادهای تخصصی مدیریت می‌شود. اگر سیاست‌گذاران بتوانند زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی لازم را فراهم کنند، اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران نیز می‌تواند به ابزاری مؤثر برای تأمین مسکن پایدار تبدیل شود.
فناوری‌های نوین و چالش مقررات
ورود فناوری‌های نوین به عرصه ساخت‌وساز نیز چشم‌انداز متفاوتی پیش روی بازار مسکن قرار می‌دهد. استفاده از سیستم‌های صنعتی مانند پرینت سه‌بعدی ساختمان، مصالح نوآورانه، انرژی‌های تجدیدپذیر و روش‌های مدرن مدیریت ساخت می‌تواند در آینده هزینه‌های تولید را کاهش دهد. این فناوری‌ها همچنین می‌توانند سرعت ساخت را افزایش دهند و امکان تولید انبوه مسکن را فراهم سازند. بااین‌حال، چالش اصلی در این حوزه، انطباق قوانین و مقررات شهری با فناوری‌های نو است. بسیاری از آیین‌نامه‌ها و ضوابط فنی موجود پاسخگوی این تحولات نیستند و به‌جای تسهیل، به مانعی بر سر راه نوآوری تبدیل شده‌اند. اصلاح و به‌روزرسانی مقررات، شرط اساسی بهره‌گیری از ظرفیت‌های فناوری در حوزه مسکن است.
ضرورت اصلاحات ساختاری
واقعیت آن است که بدون اصلاحات جدی در حوزه زمین و مالیات، آینده بازار مسکن همچنان ملتهب خواهد بود. اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، شفاف‌سازی معاملات و تقویت نظام وام‌دهی سه محور کلیدی هستند که می‌توانند بازار را به سمت تعادل نسبی هدایت کنند. در حال حاضر، نبود شفافیت در معاملات و ناکارآمدی نظام مالیاتی باعث شده است بخش بزرگی از سرمایه‌ها در قالب سوداگری مسکن قفل شود. اگر مالیات بر خانه‌های خالی به‌طور واقعی و اجرایی اعمال شود، انگیزه احتکار کاهش می‌یابد و بخشی از واحدهای خالی وارد بازار مصرف می‌شود.
از سوی دیگر، نظام تأمین مالی خرید مسکن در ایران به‌شدت ضعیف است. وام‌های بانکی نه از نظر مبلغ و نه از نظر نرخ بهره پاسخگوی نیاز متقاضیان نیستند. در کشورهای مختلف، نظام وام‌دهی مسکن مبتنی بر اقساط بلندمدت و نرخ‌های ترجیحی است که امکان خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد را فراهم می‌کند. در ایران اما وام‌ها معمولاً کمتر از نیمی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند و نرخ بهره نیز برای بسیاری از خانوارها سنگین است.
ابزارهای مالی نوین
برای برون‌رفت از این وضعیت، ابزارهای مالی نوین می‌توانند نقش‌آفرین باشند. صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و مدل‌های مشارکتی از جمله ابزارهایی هستند که تجربه موفقی در سایر کشورها داشته‌اند و در صورت طراحی مناسب، می‌توانند امکان خانه‌دار شدن اقشار بیشتری را فراهم کنند. این ابزارها علاوه بر تأمین مالی مستقیم، می‌توانند سرمایه‌های خرد مردم را نیز به سمت بازار مسکن هدایت کرده و فشار بر بودجه عمومی دولت را کاهش دهند.
سیاست‌گذاری فراتر از ساخت واحدهای جدید
سیاست‌های آینده در حوزه مسکن باید فراتر از نگاه صرف به ساخت واحدهای جدید باشد. صرف افزایش عرضه، بدون مدیریت تقاضا، نمی‌تواند مشکلات موجود را برطرف کند. مدیریت تقاضا شامل اصلاح سیاست‌های اعتباری، هدایت منابع مالی به سمت اقشار هدف، و کنترل سوداگری در بازار است. به‌علاوه، باید توجه داشت که کیفیت زندگی در واحدهای مسکونی نیز اهمیت دارد. مسکنی که فاقد زیرساخت‌های شهری، دسترسی به خدمات عمومی و استانداردهای زیست‌محیطی باشد، نمی‌تواند پاسخگوی نیاز واقعی خانوارها باشد.
برنامه هفتم و چالش‌های پیش رو
برنامه هفتم توسعه صراحتاً به موضوع مسکن پرداخته و اهداف مشخصی را در این زمینه تعیین کرده است. اما پرسش اصلی این است که آیا این اهداف قابلیت اجرایی دارند؟ تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که فاصله میان هدف‌گذاری و اجرا در حوزه مسکن بسیار زیاد است. اگر نتوانیم برنامه‌های مصوب را عملیاتی کنیم، رکود ادامه خواهد یافت. امروز متقاضیان مسکن فراوان‌اند، اما توان خرید آنان به‌شدت محدود است. این شکاف میان عرضه و تقاضا، در صورت تداوم، می‌تواند به یکی از عمیق‌ترین بحران‌های اجتماعی دهه آینده تبدیل شود.
منبع: آینده‌نگر
مسکن در ایران سال‌هاست که به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانوارها تبدیل شده است. افزایش بی‌وقفه قیمت زمین و ساختمان، کاهش قدرت خرید مردم، کمبود عرضه متناسب با تقاضا و ضعف ساختاری در نظام تأمین مالی همگی دست‌به‌دست هم داده‌اند تا خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دوردست بدل شود. در دهه اخیر، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار شهری در مواردی به بیش از 50 درصد رسیده است؛ رقمی که حتی در مقایسه با بسیاری از کشورهای در حال توسعه نیز بسیار بالاست. در کشورهای توسعه‌یافته، وقتی سهم مسکن از هزینه‌های خانوار به 30 درصد نزدیک می‌شود، به معنای آغاز بحران تلقی می‌شود.
فشار جمعیت و مهاجرت به شهرها
اگرچه نرخ رشد جمعیت در ایران روند کاهشی دارد، اما مهاجرت به شهرها همچنان ادامه دارد و این روند فشار مضاعفی بر کلان‌شهرها و کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه وارد می‌کند. کلان‌شهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان و شیراز به‌ویژه با موج‌های مهاجرتی داخلی روبه‌رو هستند که به افزایش تقاضا و تشدید شکاف میان عرضه و تقاضا منجر می‌شود. این روند، خودبه‌خود فشار مضاعفی بر بازار اجاره نیز وارد می‌کند و خانوارهای کم‌درآمد را به حاشیه‌نشینی و سکونت در واحدهای غیراستاندارد سوق می‌دهد.
تغییر الگوی سکونت نسل‌های جدید
در این میان، تغییر ذائقه و الگوهای نسلی نیز اهمیت دارد. نسل‌های جدید بیش از گذشته به آپارتمان‌های کوچک، سکونت اشتراکی و یا اجاره‌نشینی بلندمدت گرایش پیدا کرده‌اند. افزایش هزینه‌های زندگی، کاهش قدرت خرید و دشواری تأمین سرمایه برای خرید مسکن سبب شده است اجاره‌نشینی دیگر یک انتخاب موقت نباشد، بلکه به یک الگوی پایدار بدل شود. این تغییر الگو می‌تواند در آینده زمینه‌ساز شکل‌گیری بازارهای نوین اجاره‌داری حرفه‌ای باشد؛ بازاری که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته سهمی جدی از نظام مسکن را به خود اختصاص داده و توسط شرکت‌ها و نهادهای تخصصی مدیریت می‌شود. اگر سیاست‌گذاران بتوانند زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی لازم را فراهم کنند، اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران نیز می‌تواند به ابزاری مؤثر برای تأمین مسکن پایدار تبدیل شود.
فناوری‌های نوین و چالش مقررات
ورود فناوری‌های نوین به عرصه ساخت‌وساز نیز چشم‌انداز متفاوتی پیش روی بازار مسکن قرار می‌دهد. استفاده از سیستم‌های صنعتی مانند پرینت سه‌بعدی ساختمان، مصالح نوآورانه، انرژی‌های تجدیدپذیر و روش‌های مدرن مدیریت ساخت می‌تواند در آینده هزینه‌های تولید را کاهش دهد. این فناوری‌ها همچنین می‌توانند سرعت ساخت را افزایش دهند و امکان تولید انبوه مسکن را فراهم سازند. بااین‌حال، چالش اصلی در این حوزه، انطباق قوانین و مقررات شهری با فناوری‌های نو است. بسیاری از آیین‌نامه‌ها و ضوابط فنی موجود پاسخگوی این تحولات نیستند و به‌جای تسهیل، به مانعی بر سر راه نوآوری تبدیل شده‌اند. اصلاح و به‌روزرسانی مقررات، شرط اساسی بهره‌گیری از ظرفیت‌های فناوری در حوزه مسکن است.
ضرورت اصلاحات ساختاری
واقعیت آن است که بدون اصلاحات جدی در حوزه زمین و مالیات، آینده بازار مسکن همچنان ملتهب خواهد بود. اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، شفاف‌سازی معاملات و تقویت نظام وام‌دهی سه محور کلیدی هستند که می‌توانند بازار را به سمت تعادل نسبی هدایت کنند. در حال حاضر، نبود شفافیت در معاملات و ناکارآمدی نظام مالیاتی باعث شده است بخش بزرگی از سرمایه‌ها در قالب سوداگری مسکن قفل شود. اگر مالیات بر خانه‌های خالی به‌طور واقعی و اجرایی اعمال شود، انگیزه احتکار کاهش می‌یابد و بخشی از واحدهای خالی وارد بازار مصرف می‌شود.
از سوی دیگر، نظام تأمین مالی خرید مسکن در ایران به‌شدت ضعیف است. وام‌های بانکی نه از نظر مبلغ و نه از نظر نرخ بهره پاسخگوی نیاز متقاضیان نیستند. در کشورهای مختلف، نظام وام‌دهی مسکن مبتنی بر اقساط بلندمدت و نرخ‌های ترجیحی است که امکان خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد را فراهم می‌کند. در ایران اما وام‌ها معمولاً کمتر از نیمی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند و نرخ بهره نیز برای بسیاری از خانوارها سنگین است.
ابزارهای مالی نوین
برای برون‌رفت از این وضعیت، ابزارهای مالی نوین می‌توانند نقش‌آفرین باشند. صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و مدل‌های مشارکتی از جمله ابزارهایی هستند که تجربه موفقی در سایر کشورها داشته‌اند و در صورت طراحی مناسب، می‌توانند امکان خانه‌دار شدن اقشار بیشتری را فراهم کنند. این ابزارها علاوه بر تأمین مالی مستقیم، می‌توانند سرمایه‌های خرد مردم را نیز به سمت بازار مسکن هدایت کرده و فشار بر بودجه عمومی دولت را کاهش دهند.
سیاست‌گذاری فراتر از ساخت واحدهای جدید
سیاست‌های آینده در حوزه مسکن باید فراتر از نگاه صرف به ساخت واحدهای جدید باشد. صرف افزایش عرضه، بدون مدیریت تقاضا، نمی‌تواند مشکلات موجود را برطرف کند. مدیریت تقاضا شامل اصلاح سیاست‌های اعتباری، هدایت منابع مالی به سمت اقشار هدف، و کنترل سوداگری در بازار است. به‌علاوه، باید توجه داشت که کیفیت زندگی در واحدهای مسکونی نیز اهمیت دارد. مسکنی که فاقد زیرساخت‌های شهری، دسترسی به خدمات عمومی و استانداردهای زیست‌محیطی باشد، نمی‌تواند پاسخگوی نیاز واقعی خانوارها باشد.
برنامه هفتم و چالش‌های پیش رو
برنامه هفتم توسعه صراحتاً به موضوع مسکن پرداخته و اهداف مشخصی را در این زمینه تعیین کرده است. اما پرسش اصلی این است که آیا این اهداف قابلیت اجرایی دارند؟ تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که فاصله میان هدف‌گذاری و اجرا در حوزه مسکن بسیار زیاد است. اگر نتوانیم برنامه‌های مصوب را عملیاتی کنیم، رکود ادامه خواهد یافت. امروز متقاضیان مسکن فراوان‌اند، اما توان خرید آنان به‌شدت محدود است. این شکاف میان عرضه و تقاضا، در صورت تداوم، می‌تواند به یکی از عمیق‌ترین بحران‌های اجتماعی دهه آینده تبدیل شود.
منبع: آینده‌نگر