فصل تجارت - بخش‌های پایین‌دستی صنعت ساختمان ایران شدیداً به نیروی کار افغان وابسته‌اند و خروج ناگهانی آن‌ها هزینه‌ها را افزایش می‌دهد. مدیریت برنامه‌ریزی‌شده ورود نیروی کار خارجی می‌تواند خلأ کارگری را پر کند و به کاهش هزینه‌ها کمک نماید
ایرج رهبر، عضو هیئت نمایندگان اتاق تهران
مقدمه
بازار مسکن در ایران سال‌هاست که به یکی از پیچیده‌ترین و پرچالش‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است. تورم شدید، افزایش مداوم قیمت‌ها، رکود معاملات، رشد اجاره‌بها و ناتوانی اقشار کم‌درآمد در دستیابی به خانه‌ای مناسب، مجموعه‌ای از بحران‌ها را شکل داده که سیاست‌گذاران تاکنون نتوانسته‌اند پاسخ مؤثری برای آن ارائه کنند. بررسی روندهای اقتصادی و اجتماعی نشان می‌دهد که راهکارهای سنتی به‌تنهایی قادر به حل این مسائل نیستند و نیاز به ترکیبی از سیاست‌های تولیدی، اجتماعی و برنامه‌ریزی شهری وجود دارد .
افزایش تولید مسکن؛ محور اصلی سیاست‌گذاری
اصلی‌ترین راه خروج از بحران مسکن، افزایش تولید واحدهای مسکونی است. مشکل عمده بازار مسکن در ایران، کمبود عرضه نسبت به تقاضای واقعی است. اگر سالانه به اندازه نیاز کشور، واحدهای مسکونی تولید شود، بخش مهمی از فشار قیمتی و انباشت تقاضا کاهش خواهد یافت. برای تحقق این هدف، ارائه زمین با هزینه کم یا تسهیلات ویژه برای سازندگان می‌تواند نقش مؤثری در افزایش ساخت‌وساز ایفا کند .
زمین؛ گره‌گاه افزایش قیمت
قیمت زمین یکی از عوامل تعیین‌کننده در بالا بودن هزینه مسکن است. سهم زمین از قیمت نهایی واحد مسکونی در بسیاری از موارد به بیش از نیمی از کل هزینه می‌رسد. سیاست‌گذاری مناسب می‌تواند مانع از سوداگری زمین و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای شود و از این طریق امکان تولید مسکن با قیمت مناسب فراهم گردد. تعدیل اختلاف قیمت زمین در مناطق مختلف شهری نیز به کنترل قیمت نهایی مسکن کمک می‌کند و از تمرکز نابرابر سرمایه و جمعیت در کلان‌شهرها جلوگیری می‌کند .
رکود و ناکارآمدی سیاست‌های کوتاه‌مدت
بازار مسکن در بسیاری از مقاطع در رکود عمیق قرار گرفته و سیاست‌های مقطعی و کوتاه‌مدت نتیجه‌ای جز کاهش اعتماد عمومی و کاهش سرمایه‌گذاری نداشته‌اند. رکود در بازار مسکن به‌طور مستقیم بر بخش‌های مرتبط اقتصادی مانند صنعت مصالح، خدمات فنی و اشتغال نیروی انسانی تأثیر منفی می‌گذارد و موجب کند شدن رشد اقتصادی می‌شود .
تجربه پروژه‌های مسکن مهر و چالش‌های آن
طرح‌های بزرگ مسکن اجتماعی، مانند پروژه‌های ملی مسکن، توانسته‌اند بخش مهمی از اقشار کم‌درآمد را صاحب خانه کنند، اما کاستی‌هایی نیز داشته‌اند. مکان‌یابی نامناسب در حاشیه شهرها، ضعف زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی، کیفیت پایین ساخت و کمبود نظارت بر اجرای پروژه‌ها از جمله مشکلات این طرح‌ها بوده است. تجربه این پروژه‌ها نشان می‌دهد که صرف تولید انبوه بدون توجه به کیفیت و خدمات شهری، نمی‌تواند بحران مسکن را به‌طور پایدار حل کند .
مسکن اجتماعی؛ محرک اقتصادی و اجتماعی
مسکن اجتماعی نه‌تنها ابزاری برای حمایت از اقشار کم‌درآمد، بلکه محرکی برای رشد اقتصادی است. افزایش ساخت‌وساز موجب رونق تقاضا برای مصالح ساختمانی، خدمات فنی، حمل‌ونقل و اشتغال می‌شود و به این ترتیب اثر مثبت گسترده‌ای بر اقتصاد کلان دارد. موفقیت سیاست مسکن اجتماعی نیازمند برنامه‌ریزی دقیق، تأمین مالی پایدار و نظارت مستمر است تا ضمن افزایش عرضه، کیفیت زندگی ساکنان نیز ارتقا یابد .
ضرورت برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت
بحران مسکن در ایران ریشه‌ای و ساختاری است و نمی‌توان آن را با تصمیمات کوتاه‌مدت و تغییر مداوم سیاست‌ها مدیریت کرد. برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت در حوزه مسکن و آمایش سرزمین ضروری است تا تمرکز بیش از حد جمعیت و سرمایه در کلان‌شهرها کاهش یابد و فشار بر بازار مسکن این شهرها کمتر شود. توزیع متوازن جمعیت و تولید مسکن در سراسر کشور می‌تواند هم موجب کاهش فشار بر شهرهای بزرگ شود و هم فرصت‌های جدید اقتصادی در شهرهای کوچک و متوسط ایجاد کند .
تحلیل و ارزیابی سیاست‌ها
تمرکز صرف بر تولید مسکن و کاهش قیمت زمین نکات مهم و ضروری سیاست‌گذاری هستند، اما به‌تنهایی کافی نیستند. تجربه‌های گذشته نشان داده است که بدون توجه به کیفیت ساخت، موقعیت مکانی مناسب، خدمات شهری و عدالت اجتماعی، افزایش تولید نمی‌تواند رضایت عمومی ایجاد کند. سیاست مسکن باید ترکیبی از سیاست‌های اقتصادی، اجتماعی و محیط‌زیستی باشد تا ضمن افزایش عرضه، پایداری و کیفیت زندگی نیز تأمین شود .
وابستگی بازار کار به نیروی کار خارجی
متأسفانه در ماه‌های اخیر مسکن در ایران با مشکلات دیگری نیز روبه‌رو شده است. بازار کار بخش‌های پایین‌دستی مسکن به‌شدت به نیروی کار افغان وابسته است و خروج ناگهانی آن‌ها می‌تواند هزینه‌های ساخت‌وساز را افزایش دهد. حضور اتباع خارجی، به‌ویژه افغان‌ها، در بازار کار ایران به‌تدریج پررنگ‌تر شده است. آن‌ها ابتدا به عنوان کارگر ساده وارد شدند اما به مرور در بخش‌های مختلف، به‌خصوص مسکن، جایگاه پیدا کردند. بسیاری از این افراد مهارت آموختند و حتی از کارگری ساده به بنایی رسیدند و همکاران خود را نیز همراه کردند .
افغانستانی‌ها در صنعت ساختمان آموزش زیادی دیدند و ما در حوزه کارگر ساده بسیار به آن‌ها وابسته بودیم. کارگر ایرانی تقریباً از صنعت ساختمان خارج شده بود. وزارت کشور در این زمینه باید تمهیداتی بیندیشد. می‌توان با حمایت کارفرما از حضور افغانستانی‌ها استفاده کرد .
این روند باعث شد که بازار کار بخش‌های پایین‌دستی مسکن به‌شدت به نیروی کار افغان وابسته شود و کارگران ایرانی عملاً از این حوزه خارج شوند. حالا تصور کنید اگر در مدت کوتاهی، مثلاً یک ماه، حدود چهار میلیون افغان از کشور خارج یا دیپورت شوند، چه خللی در بخش کارگری به‌ویژه حوزه مسکن به وجود می‌آید. این مسئله می‌تواند به شدت بر هزینه‌ها اثر بگذارد، چرا که دستمزد این کارگران یکی از عوامل پایین نگه داشتن قیمت تمام‌شده در پروژه‌های ساختمانی خصوصاً حمایتی بود .
راهکارهای مدیریت نیروی کار خارجی
تجربه کشورهای دیگر نشان می‌دهد که می‌توان این موضوع را به شکل سامان‌یافته مدیریت کرد. برای نمونه، زمانی ایرانی‌ها برای کار به ژاپن می‌رفتند، کارفرما از دولت درخواست نیرو می‌کرد و کارگران بر اساس قرارداد مشخص به کار گرفته می‌شدند. در ایران هم می‌توانستند با همین الگو عمل کنند؛ یعنی کارفرماها تعهد بدهند چه تعداد نیروی خارجی نیاز دارند، یا شرکت‌های تخصصی برای آموزش و مدیریت این نیروها ایجاد شود تا کارگران تحت نظارت و کنترل مشخص وارد بازار شوند . اما این اتفاق نیفتاد؛ در عوض، ابتدا یکباره تصمیم به اخراج جمعی گرفته شد و حتی کارگرانی که مجوز یا گذرنامه داشتند نیز بلاتکلیف شدند و بعد به آن‌ها مهلت داده شد. همین موضوع باعث شد بسیاری از کارگاه‌ها ناگهان خالی بماند. البته پیش‌تر هم اخراج‌هایی به شکل مقطعی وجود داشت اما هیچ‌گاه به شدت و گستردگی امروز نبوده است .
منبع: آینده‌نگر
لینک کوتاه: https://news.tccim.ir/?79794
ایرج رهبر، عضو هیئت نمایندگان اتاق تهران
مقدمه
بازار مسکن در ایران سال‌هاست که به یکی از پیچیده‌ترین و پرچالش‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است. تورم شدید، افزایش مداوم قیمت‌ها، رکود معاملات، رشد اجاره‌بها و ناتوانی اقشار کم‌درآمد در دستیابی به خانه‌ای مناسب، مجموعه‌ای از بحران‌ها را شکل داده که سیاست‌گذاران تاکنون نتوانسته‌اند پاسخ مؤثری برای آن ارائه کنند. بررسی روندهای اقتصادی و اجتماعی نشان می‌دهد که راهکارهای سنتی به‌تنهایی قادر به حل این مسائل نیستند و نیاز به ترکیبی از سیاست‌های تولیدی، اجتماعی و برنامه‌ریزی شهری وجود دارد .
افزایش تولید مسکن؛ محور اصلی سیاست‌گذاری
اصلی‌ترین راه خروج از بحران مسکن، افزایش تولید واحدهای مسکونی است. مشکل عمده بازار مسکن در ایران، کمبود عرضه نسبت به تقاضای واقعی است. اگر سالانه به اندازه نیاز کشور، واحدهای مسکونی تولید شود، بخش مهمی از فشار قیمتی و انباشت تقاضا کاهش خواهد یافت. برای تحقق این هدف، ارائه زمین با هزینه کم یا تسهیلات ویژه برای سازندگان می‌تواند نقش مؤثری در افزایش ساخت‌وساز ایفا کند .
زمین؛ گره‌گاه افزایش قیمت
قیمت زمین یکی از عوامل تعیین‌کننده در بالا بودن هزینه مسکن است. سهم زمین از قیمت نهایی واحد مسکونی در بسیاری از موارد به بیش از نیمی از کل هزینه می‌رسد. سیاست‌گذاری مناسب می‌تواند مانع از سوداگری زمین و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای شود و از این طریق امکان تولید مسکن با قیمت مناسب فراهم گردد. تعدیل اختلاف قیمت زمین در مناطق مختلف شهری نیز به کنترل قیمت نهایی مسکن کمک می‌کند و از تمرکز نابرابر سرمایه و جمعیت در کلان‌شهرها جلوگیری می‌کند .
رکود و ناکارآمدی سیاست‌های کوتاه‌مدت
بازار مسکن در بسیاری از مقاطع در رکود عمیق قرار گرفته و سیاست‌های مقطعی و کوتاه‌مدت نتیجه‌ای جز کاهش اعتماد عمومی و کاهش سرمایه‌گذاری نداشته‌اند. رکود در بازار مسکن به‌طور مستقیم بر بخش‌های مرتبط اقتصادی مانند صنعت مصالح، خدمات فنی و اشتغال نیروی انسانی تأثیر منفی می‌گذارد و موجب کند شدن رشد اقتصادی می‌شود .
تجربه پروژه‌های مسکن مهر و چالش‌های آن
طرح‌های بزرگ مسکن اجتماعی، مانند پروژه‌های ملی مسکن، توانسته‌اند بخش مهمی از اقشار کم‌درآمد را صاحب خانه کنند، اما کاستی‌هایی نیز داشته‌اند. مکان‌یابی نامناسب در حاشیه شهرها، ضعف زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی، کیفیت پایین ساخت و کمبود نظارت بر اجرای پروژه‌ها از جمله مشکلات این طرح‌ها بوده است. تجربه این پروژه‌ها نشان می‌دهد که صرف تولید انبوه بدون توجه به کیفیت و خدمات شهری، نمی‌تواند بحران مسکن را به‌طور پایدار حل کند .
مسکن اجتماعی؛ محرک اقتصادی و اجتماعی
مسکن اجتماعی نه‌تنها ابزاری برای حمایت از اقشار کم‌درآمد، بلکه محرکی برای رشد اقتصادی است. افزایش ساخت‌وساز موجب رونق تقاضا برای مصالح ساختمانی، خدمات فنی، حمل‌ونقل و اشتغال می‌شود و به این ترتیب اثر مثبت گسترده‌ای بر اقتصاد کلان دارد. موفقیت سیاست مسکن اجتماعی نیازمند برنامه‌ریزی دقیق، تأمین مالی پایدار و نظارت مستمر است تا ضمن افزایش عرضه، کیفیت زندگی ساکنان نیز ارتقا یابد .
ضرورت برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت
بحران مسکن در ایران ریشه‌ای و ساختاری است و نمی‌توان آن را با تصمیمات کوتاه‌مدت و تغییر مداوم سیاست‌ها مدیریت کرد. برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت در حوزه مسکن و آمایش سرزمین ضروری است تا تمرکز بیش از حد جمعیت و سرمایه در کلان‌شهرها کاهش یابد و فشار بر بازار مسکن این شهرها کمتر شود. توزیع متوازن جمعیت و تولید مسکن در سراسر کشور می‌تواند هم موجب کاهش فشار بر شهرهای بزرگ شود و هم فرصت‌های جدید اقتصادی در شهرهای کوچک و متوسط ایجاد کند .
تحلیل و ارزیابی سیاست‌ها
تمرکز صرف بر تولید مسکن و کاهش قیمت زمین نکات مهم و ضروری سیاست‌گذاری هستند، اما به‌تنهایی کافی نیستند. تجربه‌های گذشته نشان داده است که بدون توجه به کیفیت ساخت، موقعیت مکانی مناسب، خدمات شهری و عدالت اجتماعی، افزایش تولید نمی‌تواند رضایت عمومی ایجاد کند. سیاست مسکن باید ترکیبی از سیاست‌های اقتصادی، اجتماعی و محیط‌زیستی باشد تا ضمن افزایش عرضه، پایداری و کیفیت زندگی نیز تأمین شود .
وابستگی بازار کار به نیروی کار خارجی
متأسفانه در ماه‌های اخیر مسکن در ایران با مشکلات دیگری نیز روبه‌رو شده است. بازار کار بخش‌های پایین‌دستی مسکن به‌شدت به نیروی کار افغان وابسته است و خروج ناگهانی آن‌ها می‌تواند هزینه‌های ساخت‌وساز را افزایش دهد. حضور اتباع خارجی، به‌ویژه افغان‌ها، در بازار کار ایران به‌تدریج پررنگ‌تر شده است. آن‌ها ابتدا به عنوان کارگر ساده وارد شدند اما به مرور در بخش‌های مختلف، به‌خصوص مسکن، جایگاه پیدا کردند. بسیاری از این افراد مهارت آموختند و حتی از کارگری ساده به بنایی رسیدند و همکاران خود را نیز همراه کردند .
افغانستانی‌ها در صنعت ساختمان آموزش زیادی دیدند و ما در حوزه کارگر ساده بسیار به آن‌ها وابسته بودیم. کارگر ایرانی تقریباً از صنعت ساختمان خارج شده بود. وزارت کشور در این زمینه باید تمهیداتی بیندیشد. می‌توان با حمایت کارفرما از حضور افغانستانی‌ها استفاده کرد .
این روند باعث شد که بازار کار بخش‌های پایین‌دستی مسکن به‌شدت به نیروی کار افغان وابسته شود و کارگران ایرانی عملاً از این حوزه خارج شوند. حالا تصور کنید اگر در مدت کوتاهی، مثلاً یک ماه، حدود چهار میلیون افغان از کشور خارج یا دیپورت شوند، چه خللی در بخش کارگری به‌ویژه حوزه مسکن به وجود می‌آید. این مسئله می‌تواند به شدت بر هزینه‌ها اثر بگذارد، چرا که دستمزد این کارگران یکی از عوامل پایین نگه داشتن قیمت تمام‌شده در پروژه‌های ساختمانی خصوصاً حمایتی بود .
راهکارهای مدیریت نیروی کار خارجی
تجربه کشورهای دیگر نشان می‌دهد که می‌توان این موضوع را به شکل سامان‌یافته مدیریت کرد. برای نمونه، زمانی ایرانی‌ها برای کار به ژاپن می‌رفتند، کارفرما از دولت درخواست نیرو می‌کرد و کارگران بر اساس قرارداد مشخص به کار گرفته می‌شدند. در ایران هم می‌توانستند با همین الگو عمل کنند؛ یعنی کارفرماها تعهد بدهند چه تعداد نیروی خارجی نیاز دارند، یا شرکت‌های تخصصی برای آموزش و مدیریت این نیروها ایجاد شود تا کارگران تحت نظارت و کنترل مشخص وارد بازار شوند . اما این اتفاق نیفتاد؛ در عوض، ابتدا یکباره تصمیم به اخراج جمعی گرفته شد و حتی کارگرانی که مجوز یا گذرنامه داشتند نیز بلاتکلیف شدند و بعد به آن‌ها مهلت داده شد. همین موضوع باعث شد بسیاری از کارگاه‌ها ناگهان خالی بماند. البته پیش‌تر هم اخراج‌هایی به شکل مقطعی وجود داشت اما هیچ‌گاه به شدت و گستردگی امروز نبوده است .
منبع: آینده‌نگر
لینک کوتاه: https://news.tccim.ir/?79794