حامد هادی دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی در نشست تخصصی بررسی تبیین طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول اظهار داشت : فلسفه تقویمی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجلس داستانی طولانی دارد. این دغدغه از سال 1395 در مجلس جدی‌تر شد، به این دلیل که اسناد رسمی مردم بعد از چند سال با یک سند عادی که مقدم بود ابطال می‌شد یعنی حاکمیت به آن سند عادی که مقدم است رای داده و سند رسمی ابطال و این مشکل هر روز فزاینده می‌شد.
وی ادامه داد: وقتی ملکی با قولنامه به فروش می‌رسد هزینه‌هایی از جمله پایان کار شهرداری، مالیات، هزینه‌های ثبتی و موارد دیگر ندارد و برخی به دلیل همین هزینه‌ها این کار را انجام نمی‌دهند و به سند عادی یا وکالت بلاعزل اکتفا می‌کنند چرا که از خطرات آن اطلاعی ندارند در حالیکه اسناد عادی برای مردم عادی و افرادی که تنها به دنبال معامله هستند و بدون در نظر گرفتن خطرات مبادرت به این کار می‌کنند می‌تواند منشا ایجاد مشکلاتی شود. مردم در معاملات بیشتر اعتماد می‌کنند و این مورد سبب ایجاد آسیب می‌شود.
هادی اضافه کرد:اسناد عادی موجود بین مردم، آسیب‌هایی را در جامعه ایجاد کرد که منجر به این شد که درپی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشیم. البته ایرادی داشت که نمایندگان قبل از سال 1395 تصمیم گرفتند به نحوی آن را مرتفع کنند. در ماده 62 قانون احکام دایمی که 1394 نهایی شد آوردند که سند عادی نتواند اسناد رسمی را ابطال کند، اما شورای نگهبان ایراد گرفت و دوستان به جای اینکه در رفع ایراد شورای نگهبان اصرار کنند قیدی را زدند مبنی بر اینکه در مواردی که از نظر شرعی این مالکیت اثبات شده قابل ابطال نیست و سند عادی از نظر شرعی قابل پذیرش است. این موضوع وضع را بدتر کرد.
جنگل‌خواری، کوه‌خواری و زمین‌خواری
دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس اضافه کرد: اسناد عادی دارای آسیب‌هایی از جمله جنگل‌خواری، کوه‌خواری و زمین‌خواری است به این صورت که افرادی با سند عادی منابع طبیعی را قطعه‌بندی کردند و بار‌ها به فروش رساندند و اینک نمی‌توان زمین‌خوار اصلی را شناسایی کرد. به عنوان مثال تعاونی زیرمجموعه یکی از دستگاه‌ها زمین‌های ویلایی را به اعضای خود معرفی کرده است. طی بررسی‌ها مشخص شده صاحب این زمین‌ها شخصی کلاهبردار است که به کارمندان یک ارگان دولتی خیلی مهم این زمین‌ها را می‌فروشد و در این بستر از ظرفیت ارگان دولتی استفاده می‌کند بعد سند رسمی را می‌گیرد و مردم را با حاکمیت در تقابل قرار می‌دهد در حالی که با سند عادی زمین‌ها را فروخته و هزینه خود را از قبل دریافت کرده است.
وی گفت: اسناد عادی پرونده‌های زیادی را در دستگاه قضایی ایجاد می‌کند به عنوان مثال قسمتی از آپارتمان‌های شهر قدس با قولنامه خرید و فروش می‌شود و سند نگرفته‌اند و تاکنون در کش و قوس اثبات مالکیت هستند، در این باره 9 پرونده در محکمه قضایی تشکیل شده است و همچنان این مشکل ادامه دارد.دستگاه قضایی درباره پرونده‌های کلاهبرداری با سند عادی و جرایمی مثل رشوه باید فکر اساسی کند. ریشه کلاهبرداری در سند عادی است.
اسناد عادی مالکیت را متزلزل می‌کند
هادی ادامه داد: از دیگر آسیب‌های اسناد عادی این است که حقوق مالکیت متزلزل شده است. به عنوان مثال سرمایه‌گذاری به ما مراجعه کرد که سال 1372 ملکی را در استان‌های شمالی با سند رسمی خریداری کرده و کارخانه ساخته است. پس از 25 سال که فروشنده اولیه فوت شده، فرزند او قولنامه عادی آورده و ادعا کرده 27 سال پیش ملک را از پدرش خریداری کرده. حالا ابطال سند مالکیت سرمایه‌گذار که ثبت رسمی بود را گرفته است.وقتی با سند عادی سند رسمی باطل می‌شود نظام اقتصادی نیز تحت شعاع قرار می‌گیرد.
سیاست گذاری ناتوان
وی افزود: از دیگر آسیب‌های اسناد عادی این است که حاکمیت نمی‌تواند اموال افراد را شناسایی کند. به عنوان مثال کلاهبرداران از مردم میلیارد‌ها ریال پول از مردم جمع می‌کنند. در قالب اسناد عادی قولنامه می‌نویسند و اموال خود را درقالب اسناد عادی مخفی می‌کنند.افرادی که درخواست مسکن ملی می کنند چند درصدشان واقعا ملکی ندارند؟ بسیاری از افراد با قولنامه ده ملک دارند و با یارانه دولت که برای افراد نیازمند معین شده به راحتی می‌توانند صاحب ملک شوند. اسناد عادی برای حاکمیت مثل باتلاق است. اگر رودی که وارد باتلاق تعارض اسناد عادی و رسمی می‌شود قطع نشود به عبارتی اگر صدور اسناد عادی ممنوع نشود همچنان توسعه پیدا خواهد کرد و ما در سال‌های آینده با معضل شدیدتری روبرو خواهیم بود.سند رسمی کالای عمومی است، کالای عمومی که حاکمیت واگذار می‌کند باید خدشه‌ناپذیر باشد در غیراینصورت اعتماد مردم را خدشه دار می‌کند.بسیاری افراد مسکن مهر را در این قالب دریافت می‌کنند و حاکمیت نیز نمی‌تواند به درستی مدیریت کند، چرا که با قولنامه و وکالت بلاعزل همه کار‌ها به راحتی رسمیت پیدا می‌کند و به انجام می‌رسد.
تقلیل سرمایه اجتماعی
دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس گفت: آسیب‌های اجتماعی از دیگر معایب اسناد عادی است. به عنوان مثال یک واحد مسکونی سرمایه یک خانواده است که با همه توان و در نهایت دقت با سند رسمی خرید می‌کند و ساکن می‌شود. چند سال بعد شخصی پیدا می‌شود و ادعا می‌کند با قولنامه عادی همان ملک را قبلا خریده و به راحتی سند رسمی را باطل می‌کند و مشکلات خانواده مورد مثال از اینجا شروع می‌شود. همین موضوعات سبب می شود که سرمایه‌های اجتماعی حاکمیت تقلیل پیدا کند به این دلیل که اسناد رسمی که توسط خودش صادر شده با اسناد عادی ابطال و اعتبارش از بین می‌رود، از سویی آسیب‌های اجتماعی به خانواده‌ها وارد می‌شود.بر اساس مطالعات کارشناسی شده در مجلس قوی‌ترین و موثرترین ضمانت اجرایی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را همان ضمانت اجرایی بطلان اسناد عادی می‌دانیم.اولین هدف مجلس این است که سند رسمی مردم که به حاکمیت اعتماد کردند و در مسیر صحیح قانونی مالکیت آن‌ها تایید شده است در محکمه قضایی با یک سند عادی مقدم یا موخر مخدوش نشود.
وی اضافه کرد: ضمانت اجرایی کیفری ایراد دارد و اصلا درست نیست که برای عمل صحیح کسی مجازات شود. معتقدیم ضمانت اجرا در این حوزه باید ترکیبی از حقوقی و اداری باشد. یعنی محاکم و ادارات به هیچ وجه سند عادی را به عنوان سند مالکیت برای هر استفاده نپذیرند تا افراد به این مسیر ترغیب شوند و با سند رسمی معاملات خود را تنظیم کنند تا حاکمیت متوجه باشد چه کسی مالک واقعی ملک است.ما در این طرح تا حد امکان همه مسیر‌هایی که مانعی برای تنظیم سند رسمی بود و تمایل مردم را برای تنظیم اسناد رسمی کاهش می‌داد حذف کردیم، مثل بدهی به تأمین اجتماعی، مالیات و شهرداری‌ها موظف شدند در تخلفات با رعایت موارد لازم اسناد را صادر و در موارد استثنا جریمه را اخذ کنند.
در اراضی کشاورزی نیز صدور سند با هر متراژی با قید کاربری کشاورزی آورده شده البته شورای نگهبان ایراد 112 وارد کرده است و تبصره 10 ماده 10 در کمیسیون قضایی مجمع تشخیص در حال بررسی است.در حوزه اوقاف نیز مواردی مغفول مانده که نیاز به بررسی بیشتر دارد. در حوزه مشاورین املاک اگر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بتواند در بستر فضای مجازی شرایطی را فراهم کند که مردم و مشاورین بتوانند استعلامات دقیق ثبتی را انجام دهند و معاملات خود را ثبت کنند می‌تواند کارآمد باشد.
هادی تاکیدکرد:از مجمع تشخیص مصلحت می‌خواهیم مصوبه مجلس مبنی بر ضمانت اجرای که همان بطلان است را تایید کند. ما ضمانت اجرایی قوی‌تری از مصوبه مجلس سراغ نداریم. حداقل این است که درباره این ضمانت اجرا سند رسمی افراد ثالث با حسن نیت با سند عادی معارض که به هیچ وجه قابل ابطال نباشد در متن تصریح شود.همچنین دعاوی که مستندات آن سند عادی است در محاکم و مراجع بررسی اختلافات پذیرفته نشود تا مردم ترغیب شوند در بستر رسمی معاملات خود را تنظیم کنند. اجرای این امر نیاز به اطلاع رسانی دقیق برای مردم دارد. در مرحله اول می‌تواند برای آن‌ها زحماتی داشته باشد، اما سختی که پایان آن امنیت و راحتی است.درخواست داریم بزرگان مجمع تشخیص هر تصمیمی می‌گیرند و هر ضمانت اجرایی که پیش‌بینی می‌کنند استثنایی برای آن قائل نباشند و قانون عینا اجرا شود. اگر موضوعی مورد استثنا قرار بگیرد مورد سواستفاده قرار خواهد گرفت و مشکل حل نخواهد شد.بخشی از حاکمیت باید به بخش دیگر اعتماد کند اگر معقتدیم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این وظیفه را نمی‌تواند انجام دهد به این معناست که به حاکمیت اعتماد نداریم و این اشتباه است. ما باید در تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی باید به حاکمیت اعتماد کنیم و اگر مشکلی باشد نواقص را برطرف کنیم.مشکلی در قانون‌گذاری وجود دارد تصمیم‌گیری جزیره‌ای است. اما دستگاه‌ها نیز تلاش خود را در زمان وضع قانون انجام نمی‌دهند و فعال نیستند و زمانی که قانون وضع شده و در مرحله اجر پی به مشکلات می‌برند.
sdaftar
cawg49
وی ادامه داد: وقتی ملکی با قولنامه به فروش می‌رسد هزینه‌هایی از جمله پایان کار شهرداری، مالیات، هزینه‌های ثبتی و موارد دیگر ندارد و برخی به دلیل همین هزینه‌ها این کار را انجام نمی‌دهند و به سند عادی یا وکالت بلاعزل اکتفا می‌کنند چرا که از خطرات آن اطلاعی ندارند در حالیکه اسناد عادی برای مردم عادی و افرادی که تنها به دنبال معامله هستند و بدون در نظر گرفتن خطرات مبادرت به این کار می‌کنند می‌تواند منشا ایجاد مشکلاتی شود. مردم در معاملات بیشتر اعتماد می‌کنند و این مورد سبب ایجاد آسیب می‌شود.
هادی اضافه کرد:اسناد عادی موجود بین مردم، آسیب‌هایی را در جامعه ایجاد کرد که منجر به این شد که درپی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشیم. البته ایرادی داشت که نمایندگان قبل از سال 1395 تصمیم گرفتند به نحوی آن را مرتفع کنند. در ماده 62 قانون احکام دایمی که 1394 نهایی شد آوردند که سند عادی نتواند اسناد رسمی را ابطال کند، اما شورای نگهبان ایراد گرفت و دوستان به جای اینکه در رفع ایراد شورای نگهبان اصرار کنند قیدی را زدند مبنی بر اینکه در مواردی که از نظر شرعی این مالکیت اثبات شده قابل ابطال نیست و سند عادی از نظر شرعی قابل پذیرش است. این موضوع وضع را بدتر کرد.
جنگل‌خواری، کوه‌خواری و زمین‌خواری
دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس اضافه کرد: اسناد عادی دارای آسیب‌هایی از جمله جنگل‌خواری، کوه‌خواری و زمین‌خواری است به این صورت که افرادی با سند عادی منابع طبیعی را قطعه‌بندی کردند و بار‌ها به فروش رساندند و اینک نمی‌توان زمین‌خوار اصلی را شناسایی کرد. به عنوان مثال تعاونی زیرمجموعه یکی از دستگاه‌ها زمین‌های ویلایی را به اعضای خود معرفی کرده است. طی بررسی‌ها مشخص شده صاحب این زمین‌ها شخصی کلاهبردار است که به کارمندان یک ارگان دولتی خیلی مهم این زمین‌ها را می‌فروشد و در این بستر از ظرفیت ارگان دولتی استفاده می‌کند بعد سند رسمی را می‌گیرد و مردم را با حاکمیت در تقابل قرار می‌دهد در حالی که با سند عادی زمین‌ها را فروخته و هزینه خود را از قبل دریافت کرده است.
وی گفت: اسناد عادی پرونده‌های زیادی را در دستگاه قضایی ایجاد می‌کند به عنوان مثال قسمتی از آپارتمان‌های شهر قدس با قولنامه خرید و فروش می‌شود و سند نگرفته‌اند و تاکنون در کش و قوس اثبات مالکیت هستند، در این باره 9 پرونده در محکمه قضایی تشکیل شده است و همچنان این مشکل ادامه دارد.دستگاه قضایی درباره پرونده‌های کلاهبرداری با سند عادی و جرایمی مثل رشوه باید فکر اساسی کند. ریشه کلاهبرداری در سند عادی است.
اسناد عادی مالکیت را متزلزل می‌کند
هادی ادامه داد: از دیگر آسیب‌های اسناد عادی این است که حقوق مالکیت متزلزل شده است. به عنوان مثال سرمایه‌گذاری به ما مراجعه کرد که سال 1372 ملکی را در استان‌های شمالی با سند رسمی خریداری کرده و کارخانه ساخته است. پس از 25 سال که فروشنده اولیه فوت شده، فرزند او قولنامه عادی آورده و ادعا کرده 27 سال پیش ملک را از پدرش خریداری کرده. حالا ابطال سند مالکیت سرمایه‌گذار که ثبت رسمی بود را گرفته است.وقتی با سند عادی سند رسمی باطل می‌شود نظام اقتصادی نیز تحت شعاع قرار می‌گیرد.
سیاست گذاری ناتوان
وی افزود: از دیگر آسیب‌های اسناد عادی این است که حاکمیت نمی‌تواند اموال افراد را شناسایی کند. به عنوان مثال کلاهبرداران از مردم میلیارد‌ها ریال پول از مردم جمع می‌کنند. در قالب اسناد عادی قولنامه می‌نویسند و اموال خود را درقالب اسناد عادی مخفی می‌کنند.افرادی که درخواست مسکن ملی می کنند چند درصدشان واقعا ملکی ندارند؟ بسیاری از افراد با قولنامه ده ملک دارند و با یارانه دولت که برای افراد نیازمند معین شده به راحتی می‌توانند صاحب ملک شوند. اسناد عادی برای حاکمیت مثل باتلاق است. اگر رودی که وارد باتلاق تعارض اسناد عادی و رسمی می‌شود قطع نشود به عبارتی اگر صدور اسناد عادی ممنوع نشود همچنان توسعه پیدا خواهد کرد و ما در سال‌های آینده با معضل شدیدتری روبرو خواهیم بود.سند رسمی کالای عمومی است، کالای عمومی که حاکمیت واگذار می‌کند باید خدشه‌ناپذیر باشد در غیراینصورت اعتماد مردم را خدشه دار می‌کند.بسیاری افراد مسکن مهر را در این قالب دریافت می‌کنند و حاکمیت نیز نمی‌تواند به درستی مدیریت کند، چرا که با قولنامه و وکالت بلاعزل همه کار‌ها به راحتی رسمیت پیدا می‌کند و به انجام می‌رسد.
تقلیل سرمایه اجتماعی
دبیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس گفت: آسیب‌های اجتماعی از دیگر معایب اسناد عادی است. به عنوان مثال یک واحد مسکونی سرمایه یک خانواده است که با همه توان و در نهایت دقت با سند رسمی خرید می‌کند و ساکن می‌شود. چند سال بعد شخصی پیدا می‌شود و ادعا می‌کند با قولنامه عادی همان ملک را قبلا خریده و به راحتی سند رسمی را باطل می‌کند و مشکلات خانواده مورد مثال از اینجا شروع می‌شود. همین موضوعات سبب می شود که سرمایه‌های اجتماعی حاکمیت تقلیل پیدا کند به این دلیل که اسناد رسمی که توسط خودش صادر شده با اسناد عادی ابطال و اعتبارش از بین می‌رود، از سویی آسیب‌های اجتماعی به خانواده‌ها وارد می‌شود.بر اساس مطالعات کارشناسی شده در مجلس قوی‌ترین و موثرترین ضمانت اجرایی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را همان ضمانت اجرایی بطلان اسناد عادی می‌دانیم.اولین هدف مجلس این است که سند رسمی مردم که به حاکمیت اعتماد کردند و در مسیر صحیح قانونی مالکیت آن‌ها تایید شده است در محکمه قضایی با یک سند عادی مقدم یا موخر مخدوش نشود.
وی اضافه کرد: ضمانت اجرایی کیفری ایراد دارد و اصلا درست نیست که برای عمل صحیح کسی مجازات شود. معتقدیم ضمانت اجرا در این حوزه باید ترکیبی از حقوقی و اداری باشد. یعنی محاکم و ادارات به هیچ وجه سند عادی را به عنوان سند مالکیت برای هر استفاده نپذیرند تا افراد به این مسیر ترغیب شوند و با سند رسمی معاملات خود را تنظیم کنند تا حاکمیت متوجه باشد چه کسی مالک واقعی ملک است.ما در این طرح تا حد امکان همه مسیر‌هایی که مانعی برای تنظیم سند رسمی بود و تمایل مردم را برای تنظیم اسناد رسمی کاهش می‌داد حذف کردیم، مثل بدهی به تأمین اجتماعی، مالیات و شهرداری‌ها موظف شدند در تخلفات با رعایت موارد لازم اسناد را صادر و در موارد استثنا جریمه را اخذ کنند.
در اراضی کشاورزی نیز صدور سند با هر متراژی با قید کاربری کشاورزی آورده شده البته شورای نگهبان ایراد 112 وارد کرده است و تبصره 10 ماده 10 در کمیسیون قضایی مجمع تشخیص در حال بررسی است.در حوزه اوقاف نیز مواردی مغفول مانده که نیاز به بررسی بیشتر دارد. در حوزه مشاورین املاک اگر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بتواند در بستر فضای مجازی شرایطی را فراهم کند که مردم و مشاورین بتوانند استعلامات دقیق ثبتی را انجام دهند و معاملات خود را ثبت کنند می‌تواند کارآمد باشد.
هادی تاکیدکرد:از مجمع تشخیص مصلحت می‌خواهیم مصوبه مجلس مبنی بر ضمانت اجرای که همان بطلان است را تایید کند. ما ضمانت اجرایی قوی‌تری از مصوبه مجلس سراغ نداریم. حداقل این است که درباره این ضمانت اجرا سند رسمی افراد ثالث با حسن نیت با سند عادی معارض که به هیچ وجه قابل ابطال نباشد در متن تصریح شود.همچنین دعاوی که مستندات آن سند عادی است در محاکم و مراجع بررسی اختلافات پذیرفته نشود تا مردم ترغیب شوند در بستر رسمی معاملات خود را تنظیم کنند. اجرای این امر نیاز به اطلاع رسانی دقیق برای مردم دارد. در مرحله اول می‌تواند برای آن‌ها زحماتی داشته باشد، اما سختی که پایان آن امنیت و راحتی است.درخواست داریم بزرگان مجمع تشخیص هر تصمیمی می‌گیرند و هر ضمانت اجرایی که پیش‌بینی می‌کنند استثنایی برای آن قائل نباشند و قانون عینا اجرا شود. اگر موضوعی مورد استثنا قرار بگیرد مورد سواستفاده قرار خواهد گرفت و مشکل حل نخواهد شد.بخشی از حاکمیت باید به بخش دیگر اعتماد کند اگر معقتدیم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این وظیفه را نمی‌تواند انجام دهد به این معناست که به حاکمیت اعتماد نداریم و این اشتباه است. ما باید در تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی باید به حاکمیت اعتماد کنیم و اگر مشکلی باشد نواقص را برطرف کنیم.مشکلی در قانون‌گذاری وجود دارد تصمیم‌گیری جزیره‌ای است. اما دستگاه‌ها نیز تلاش خود را در زمان وضع قانون انجام نمی‌دهند و فعال نیستند و زمانی که قانون وضع شده و در مرحله اجر پی به مشکلات می‌برند.
sdaftar
cawg49