در سال‌های اخیر یکی از برجسته‌ترین تحولات بازار مسکن تهران، رشد چشمگیر ساخت‌وساز در مناطق پایین‌شهر و افزایش سرمایه‌گذاری بر روی واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 100 متر است. این پدیده نه تنها نمایانگر تغییرات در الگوی تقاضا و سرمایه‌گذاری، بلکه بازتابی از تحولات ساختاری اقتصاد شهری، تغییر سبک زندگی و تعاملات اجتماعی در پایتخت محسوب می‌شود. بر اساس اظهارات ایرج رهبر، رییس کانون انبوه‌سازان تهران، «خریداران عمدتاً از دهک‌های متوسط به بالا هستند که با قیمت مناسب‌تر واحدهای مناطق پایین‌شهر، به این بخش از بازار مسکن روی آورده‌اند.» رهبر تأکید دارد که تمرکز بر ساخت واحدهای زیر 75تا100 متر در این مناطق در دستور کار قرار گرفته است. این تغییر چشم‌انداز، توجه به فرصت‌های اقتصادی ناشی از پایین بودن قابل توجه قیمت در جنوب شهر، و تغییر رفتار سرمایه‌گذاران را انعکاس می‌دهد؛ چرا که منطقی‌تر می‌دانند با سرمایه‌گذاری در این مناطق، بازدهی مشابه یا حتی بیشتری به دست می‌آورند. با توجه به کاهش توان خرید دهک‌های متوسط و افزایش قیمت مسکن در مناطق شمالی، توسعه این گروه از واحدها به‌ویژه برای گروه‌های اجتماعی متوسط جذاب‌تر شده است.
عبور جریان سرمایه از مناطق پرتقاضا
در کنار افزایش عرضه، تقاضا نیز به‌وضوح در حال تغییر مسیر است. خریداران نوظهور که عمدتاً دهک‌های متوسط و بالاترند، جهت سرمایه‌گذاری یا سکونت، مناطق ارزان‌تر را ترجیح می‌دهند. در نتیجه دیدگاه سنتی «خرید خانه شمال، نشانه موفقیت اقتصادی» در حال تجدید نظر است.این رفتار منعکس‌کننده مفهوم اقتصادی «خرید به عنوان سرمایه»، نه مصرف صرف. این الگوی تقاضا با توجه به بازدهی بالقوه مناسب و نقدشوندگی بالا، قابل درک است و در بلندمدت می‌تواند باعث توسعه پایدار و بهتر زیرساخت‌ها در مناطق کمتر برخوردار شود.
زمین‌گیر شدن ساخت‌وساز در مناطق ثروتمند
رهبر اعلام کرد که در مناطق 1 و 2 (شمال تهران)، سازندگان به این نتیجه رسیده‌اند که خانه‌ها کشش خرید ندارند و برگشت سرمایه در این مناطق بسیار سخت شده است. این رکود ناشی از چند عامل اساسی است: فزونی عرضه نسبت به تقاضا؛ کاهش قدرت خرید دهک‌های متوسط وتحول در ترجیحات مصرف‌کنندگان. داده‌های بانک مرکزی نیز تأییدکننده این روند است: برای مثال، قیمت متوسط هر مترمربع در منطقه 1 در مرداد 1403 حدود 1504.2 میلیون ریال و در منطقه 18 (پایین‌شهر) حدود 423.6 میلیون ریال بوده است که بیشترین و کمترین قیمت‌ها را نشان می‌دهد. این تفاوت شدید قیمت به‌تنهایی نشان‌دهنده تغییر آشکار در الگوی سرمایه‌گذاری و تقاضا است.
واحدهای کوچک: محور جدید ساخت و تجارت مسکن
بررسی گزارش بانک مرکزی بهار 1403 نشان می‌دهد حجم معاملات بیش از 30٪ در خانه‌های «تا 5 سال عمر» بوده است و خانه‌های 60 تا 70 متر سهمی حدود 15٪ از کل معاملات را تشکیل می‌دهند؛ سهم خانه‌های 50 تا 60 متر نیز قابل‌توجه بوده است.این داده‌ها نشان‌دهنده دو نکته کلیدی است: تقاضای مصرفی واقعی: خانواده‌های کوچک یا طبقه متوسط برای سکونت ترجیح می‌دهند واحدهای جمع‌وجور را انتخاب کنند و دیگری محوریت سرمایه‌گذاری غیرمصرفی: سرمایه‌گذاران برای کسب بازدهی سریع و نقدشوندگی بالا به سراغ واحدهای کوچک می‌روند. واحدهای زیر 75 متر، نه تنها برای سکونت مناسب‌اند، بلکه از منظر اقتصادی نیز جذابیت دارند؛ به‌ویژه در مناطقی که قیمت واحد در مترمربع کمتر، منجر به صرفه اقتصادی بیشتری برای سرمایه‌گذار می‌شود. پس می‌توان گفت که واحدهای کوچک یک گزینه جذاب برای سرمایه‌گذاری و سکونت هستند و ساخت و معامله آنها رشد قابل‌توجهی داشته است.
محدودیت‌ها و چالش‌ها
در مسیر توسعه پایدار
روند مثبت در مناطق پایین‌شهر لازم است در چارچوب‌های کلان‌تری بررسی شود. رهبر تأکید می‌کند: «سرمایه به سمت نوسازی بافت فرسوده نمی‌رود» و مشکل اصلی، تملک زمین پیچیده و نداشتن علاقه مالکین است. این چالش ساختاری مانع بزرگی برای تجمیع و ایجاد پروژه‌های نوسازی گسترده است. تا زمانی که فرآیند اداری و حقوق مالکانه دشوار باقی بماند، بخش عمده بافت‌های فرسوده تهران با مشکلاتی در زمینه ایمنی، بهداشت و خدمات شهری مواجه خواهند بود. طبق آماری که رهبر ارایه داده، «تعداد ساخت مسکن در کشور به زیر 300 هزار واحد رسیده و نسبت به سال قبل به نصف کاهش یافته است.» چنین کاهش شدیدی ناشی از: رکود بازار و احتیاط انبوه‌سازان؛ کمبود نقدینگی؛ فشارهای اداری شدید؛ ساخت‌وساز دولتی ضعیف. این کاهش نه‌فقط تأثیرات اقتصادی دارد، بلکه می‌تواند تقاضای تجمعی (pent-up demand) ایجاد کند که به‌صورت موجی به بازار بازگردد و فشار قیمت‌ها را بیشتر کند؛ فشار قیمتی که بیشترین آسیب را به اقشار کم‌درآمد وارد می‌کند.
پیامدهای ممکن
رشد ساخت واحدهای کوچک‌متراژ در مناطق پایین‌تر تهران موجب افزایش دسترسی طبقات متوسط و پایین به مسکن شده است. این تحول، فرصت‌هایی برای مالکیت خانه در اختیار گروه‌هایی قرار می‌دهد که پیش‌تر توان مالی کافی نداشتند. با این حال، برای بهره‌برداری بهینه از این روند، ضروری است که برنامه‌ریزی‌های شهری و زیرساختی به‌طور همزمان با توسعه مسکن صورت گیرد.
جذب سرمایه به سمت مناطق کمتر توسعه‌یافته می‌تواند به بهبود خدمات عمومی، زیرساخت‌ها و رونق اقتصادی محلی منجر شود. اما این امر مستلزم برنامه‌ریزی دقیق و هماهنگ است تا از بروز مشکلاتی مانند افزایش تراکم غیرمنطقی یا تضعیف کیفیت زندگی جلوگیری شود. در صورت عدم مدیریت مناسب، ممکن است شکاف میان شمال و جنوب تهران تشدید شود. این امر می‌تواند به گسترش مناطق فقیرنشین در جنوب و کاهش کیفیت زندگی در این مناطق منجر گردد. بنابراین، ضروری است که سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های شهری به‌گونه‌ای باشد که توسعه مسکن با بهبود زیرساخت‌ها و خدمات عمومی همراه باشد.
سناریوهای احتمالی
در صورتی که سناریوی خوشبینانه به وقوع بپیوندد مدیریت حکمرانی شهری با جدیت و هماهنگی وارد عمل شود، اصلاح فرآیندهای اداری به‌ویژه کاهش بروکراسی صدور مجوزها و تسهیل امور ساخت‌وساز، و همچنین حمایت هدفمند از پروژه‌های متوسط و نوسازی بافت فرسوده انجام گیرد، بازار مسکن می‌تواند به سمت تعادل و پایداری پیش برود. در این سناریو، تغییر الگوهای سرمایه‌گذاری در مناطق پایین‌شهر به همراه سیاست‌گذاری هوشمند و هماهنگ، فرصت رشد متوازن را فراهم می‌کند. این فرآیند سبب کاهش رکود در مناطق شمالی و افزایش عرضه مسکن باکیفیت می‌شود و علاوه بر جذب سرمایه در بخش نوسازی، فشار تورمی روی اجاره‌بها نیز کنترل خواهد شد.
و در صورت به وقوع پیوستن سناریوی بدبینانه و به شرطی که ساختارهای اداری بدون تغییر باقی بمانند و بهره‌برداری از پروژه‌های مسکونی به صورت منفعلانه ادامه یابد، رکود در مناطق شمالی تهران ادامه خواهد داشت و بافت فرسوده همچنان به حال خود رها می‌شود. در این شرایط، سرمایه‌گذاری محدود به مناطق پایین‌شهر خواهد بود که افزایش قیمت مسکن در این مناطق، به‌صورت تورم ماندگار در بازار اجاره بروز خواهد کرد. این وضعیت می‌تواند منجر به تشدید نابرابری و فشار اقتصادی مضاعف بر اقشار متوسط و پایین جامعه شود و تعادل بازار مسکن برای سال‌های آینده به مخاطره بیفتد.
ترویج پروژه‌های ترکیبی و افزایش
پایداری اجتماعی در مناطق پایین‌شهر
در این شرایط پیشنهاد می‌شود که برای نوسازی موثر بافت‌های فرسوده شهری، باید رویکردی یکپارچه و جامع در نظر گرفت که تمامی ابعاد کالبدی، اجتماعی، اقتصادی و مدیریتی را در بر گیرد. در این مسیر، مشارکت فعال مردم، نهادسازی موثر، تأمین مالی پایدار و ارتقای کیفیت محیطی از ارکان اصلی محسوب می‌شوند. اصلاح ساختار مالکیت در بافت‌های فرسوده، به‌ویژه از طریق نهادسازی قوی، تسهیل خروج مالکیت شخصی و جبران مالی، می‌تواند به تسریع نوسازی این بافت‌ها کمک کند. این اقدامات باید با هماهنگی و همکاری بین دستگاه‌های مختلف دولتی و محلی انجام شود تا فرآیند نوسازی به‌صورت موثر و پایدار پیش رود. ترویج پروژه‌های ترکیبی در مناطق پایین‌شهر، شامل ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، نیمهم‌تراژ و خدمات عمومی، می‌تواند به کاهش سوداگری و افزایش پایداری اجتماعی کمک کند. این رویکرد باید با توجه به نیازهای محلی و با مشارکت فعال ساکنان منطقه طراحی و اجرا شود. ایجاد سیستم تأمین مالی ساخت‌وساز با لایه‌بندی مناسب، شامل صندوق‌های مردمی، مشارکت بخش خصوصی، ابزارهای مالی جدید مانند اوراق مشارکت پروژه‌ای و تسهیلات ویژه، می‌تواند منابع مالی لازم برای نوسازی بافت‌های فرسوده را تأمین کند. این سیستم باید با توجه به ظرفیت‌های محلی و نیازهای پروژه‌های نوسازی طراحی شود. کنترل اجاره‌بها از طریق قراردادهای حمایتی ویژه، ترکیب مالیاتی مانند مالیات خانه‌های خالی و نظارت بر بنگاه‌ها و واسطه‌ها، می‌تواند به حفظ پایداری اجتماعی در فرآیند نوسازی کمک کند. این اقدامات باید با هدف حمایت از مستأجران و جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها در مناطق نوسازی‌شده انجام شود. در مناطق شمالی تهران، به‌ویژه در پروژه‌های بازآفرینی و بازسازی، می‌توان از ظرفیت‌های اقتصادی این مناطق بهره‌برداری کرد. این مناطق می‌توانند به پایگاه‌های پژوهش شهری و ساختمان سبز تبدیل شوند، با تمرکز بر استفاده از فناوری‌های نوین، معماری پایدار و مشارکت فعال ساکنان در فرآیند نوسازی.
در نهایت، برای تحقق نوسازی پایدار بافت‌های فرسوده، نیاز به همکاری و هماهنگی بین تمامی ذینفعان، از جمله دولت، شهرداری‌ها، بخش خصوصی و ساکنان محله‌ها، ضروری است. فقط با رویکردی جامع و مشارکتی می‌توان به اهداف نوسازی دست یافت و کیفیت زندگی شهری را ارتقا داد.
عبور جریان سرمایه از مناطق پرتقاضا
در کنار افزایش عرضه، تقاضا نیز به‌وضوح در حال تغییر مسیر است. خریداران نوظهور که عمدتاً دهک‌های متوسط و بالاترند، جهت سرمایه‌گذاری یا سکونت، مناطق ارزان‌تر را ترجیح می‌دهند. در نتیجه دیدگاه سنتی «خرید خانه شمال، نشانه موفقیت اقتصادی» در حال تجدید نظر است.این رفتار منعکس‌کننده مفهوم اقتصادی «خرید به عنوان سرمایه»، نه مصرف صرف. این الگوی تقاضا با توجه به بازدهی بالقوه مناسب و نقدشوندگی بالا، قابل درک است و در بلندمدت می‌تواند باعث توسعه پایدار و بهتر زیرساخت‌ها در مناطق کمتر برخوردار شود.
زمین‌گیر شدن ساخت‌وساز در مناطق ثروتمند
رهبر اعلام کرد که در مناطق 1 و 2 (شمال تهران)، سازندگان به این نتیجه رسیده‌اند که خانه‌ها کشش خرید ندارند و برگشت سرمایه در این مناطق بسیار سخت شده است. این رکود ناشی از چند عامل اساسی است: فزونی عرضه نسبت به تقاضا؛ کاهش قدرت خرید دهک‌های متوسط وتحول در ترجیحات مصرف‌کنندگان. داده‌های بانک مرکزی نیز تأییدکننده این روند است: برای مثال، قیمت متوسط هر مترمربع در منطقه 1 در مرداد 1403 حدود 1504.2 میلیون ریال و در منطقه 18 (پایین‌شهر) حدود 423.6 میلیون ریال بوده است که بیشترین و کمترین قیمت‌ها را نشان می‌دهد. این تفاوت شدید قیمت به‌تنهایی نشان‌دهنده تغییر آشکار در الگوی سرمایه‌گذاری و تقاضا است.
واحدهای کوچک: محور جدید ساخت و تجارت مسکن
بررسی گزارش بانک مرکزی بهار 1403 نشان می‌دهد حجم معاملات بیش از 30٪ در خانه‌های «تا 5 سال عمر» بوده است و خانه‌های 60 تا 70 متر سهمی حدود 15٪ از کل معاملات را تشکیل می‌دهند؛ سهم خانه‌های 50 تا 60 متر نیز قابل‌توجه بوده است.این داده‌ها نشان‌دهنده دو نکته کلیدی است: تقاضای مصرفی واقعی: خانواده‌های کوچک یا طبقه متوسط برای سکونت ترجیح می‌دهند واحدهای جمع‌وجور را انتخاب کنند و دیگری محوریت سرمایه‌گذاری غیرمصرفی: سرمایه‌گذاران برای کسب بازدهی سریع و نقدشوندگی بالا به سراغ واحدهای کوچک می‌روند. واحدهای زیر 75 متر، نه تنها برای سکونت مناسب‌اند، بلکه از منظر اقتصادی نیز جذابیت دارند؛ به‌ویژه در مناطقی که قیمت واحد در مترمربع کمتر، منجر به صرفه اقتصادی بیشتری برای سرمایه‌گذار می‌شود. پس می‌توان گفت که واحدهای کوچک یک گزینه جذاب برای سرمایه‌گذاری و سکونت هستند و ساخت و معامله آنها رشد قابل‌توجهی داشته است.
محدودیت‌ها و چالش‌ها
در مسیر توسعه پایدار
روند مثبت در مناطق پایین‌شهر لازم است در چارچوب‌های کلان‌تری بررسی شود. رهبر تأکید می‌کند: «سرمایه به سمت نوسازی بافت فرسوده نمی‌رود» و مشکل اصلی، تملک زمین پیچیده و نداشتن علاقه مالکین است. این چالش ساختاری مانع بزرگی برای تجمیع و ایجاد پروژه‌های نوسازی گسترده است. تا زمانی که فرآیند اداری و حقوق مالکانه دشوار باقی بماند، بخش عمده بافت‌های فرسوده تهران با مشکلاتی در زمینه ایمنی، بهداشت و خدمات شهری مواجه خواهند بود. طبق آماری که رهبر ارایه داده، «تعداد ساخت مسکن در کشور به زیر 300 هزار واحد رسیده و نسبت به سال قبل به نصف کاهش یافته است.» چنین کاهش شدیدی ناشی از: رکود بازار و احتیاط انبوه‌سازان؛ کمبود نقدینگی؛ فشارهای اداری شدید؛ ساخت‌وساز دولتی ضعیف. این کاهش نه‌فقط تأثیرات اقتصادی دارد، بلکه می‌تواند تقاضای تجمعی (pent-up demand) ایجاد کند که به‌صورت موجی به بازار بازگردد و فشار قیمت‌ها را بیشتر کند؛ فشار قیمتی که بیشترین آسیب را به اقشار کم‌درآمد وارد می‌کند.
پیامدهای ممکن
رشد ساخت واحدهای کوچک‌متراژ در مناطق پایین‌تر تهران موجب افزایش دسترسی طبقات متوسط و پایین به مسکن شده است. این تحول، فرصت‌هایی برای مالکیت خانه در اختیار گروه‌هایی قرار می‌دهد که پیش‌تر توان مالی کافی نداشتند. با این حال، برای بهره‌برداری بهینه از این روند، ضروری است که برنامه‌ریزی‌های شهری و زیرساختی به‌طور همزمان با توسعه مسکن صورت گیرد.
جذب سرمایه به سمت مناطق کمتر توسعه‌یافته می‌تواند به بهبود خدمات عمومی، زیرساخت‌ها و رونق اقتصادی محلی منجر شود. اما این امر مستلزم برنامه‌ریزی دقیق و هماهنگ است تا از بروز مشکلاتی مانند افزایش تراکم غیرمنطقی یا تضعیف کیفیت زندگی جلوگیری شود. در صورت عدم مدیریت مناسب، ممکن است شکاف میان شمال و جنوب تهران تشدید شود. این امر می‌تواند به گسترش مناطق فقیرنشین در جنوب و کاهش کیفیت زندگی در این مناطق منجر گردد. بنابراین، ضروری است که سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های شهری به‌گونه‌ای باشد که توسعه مسکن با بهبود زیرساخت‌ها و خدمات عمومی همراه باشد.
سناریوهای احتمالی
در صورتی که سناریوی خوشبینانه به وقوع بپیوندد مدیریت حکمرانی شهری با جدیت و هماهنگی وارد عمل شود، اصلاح فرآیندهای اداری به‌ویژه کاهش بروکراسی صدور مجوزها و تسهیل امور ساخت‌وساز، و همچنین حمایت هدفمند از پروژه‌های متوسط و نوسازی بافت فرسوده انجام گیرد، بازار مسکن می‌تواند به سمت تعادل و پایداری پیش برود. در این سناریو، تغییر الگوهای سرمایه‌گذاری در مناطق پایین‌شهر به همراه سیاست‌گذاری هوشمند و هماهنگ، فرصت رشد متوازن را فراهم می‌کند. این فرآیند سبب کاهش رکود در مناطق شمالی و افزایش عرضه مسکن باکیفیت می‌شود و علاوه بر جذب سرمایه در بخش نوسازی، فشار تورمی روی اجاره‌بها نیز کنترل خواهد شد.
و در صورت به وقوع پیوستن سناریوی بدبینانه و به شرطی که ساختارهای اداری بدون تغییر باقی بمانند و بهره‌برداری از پروژه‌های مسکونی به صورت منفعلانه ادامه یابد، رکود در مناطق شمالی تهران ادامه خواهد داشت و بافت فرسوده همچنان به حال خود رها می‌شود. در این شرایط، سرمایه‌گذاری محدود به مناطق پایین‌شهر خواهد بود که افزایش قیمت مسکن در این مناطق، به‌صورت تورم ماندگار در بازار اجاره بروز خواهد کرد. این وضعیت می‌تواند منجر به تشدید نابرابری و فشار اقتصادی مضاعف بر اقشار متوسط و پایین جامعه شود و تعادل بازار مسکن برای سال‌های آینده به مخاطره بیفتد.
ترویج پروژه‌های ترکیبی و افزایش
پایداری اجتماعی در مناطق پایین‌شهر
در این شرایط پیشنهاد می‌شود که برای نوسازی موثر بافت‌های فرسوده شهری، باید رویکردی یکپارچه و جامع در نظر گرفت که تمامی ابعاد کالبدی، اجتماعی، اقتصادی و مدیریتی را در بر گیرد. در این مسیر، مشارکت فعال مردم، نهادسازی موثر، تأمین مالی پایدار و ارتقای کیفیت محیطی از ارکان اصلی محسوب می‌شوند. اصلاح ساختار مالکیت در بافت‌های فرسوده، به‌ویژه از طریق نهادسازی قوی، تسهیل خروج مالکیت شخصی و جبران مالی، می‌تواند به تسریع نوسازی این بافت‌ها کمک کند. این اقدامات باید با هماهنگی و همکاری بین دستگاه‌های مختلف دولتی و محلی انجام شود تا فرآیند نوسازی به‌صورت موثر و پایدار پیش رود. ترویج پروژه‌های ترکیبی در مناطق پایین‌شهر، شامل ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، نیمهم‌تراژ و خدمات عمومی، می‌تواند به کاهش سوداگری و افزایش پایداری اجتماعی کمک کند. این رویکرد باید با توجه به نیازهای محلی و با مشارکت فعال ساکنان منطقه طراحی و اجرا شود. ایجاد سیستم تأمین مالی ساخت‌وساز با لایه‌بندی مناسب، شامل صندوق‌های مردمی، مشارکت بخش خصوصی، ابزارهای مالی جدید مانند اوراق مشارکت پروژه‌ای و تسهیلات ویژه، می‌تواند منابع مالی لازم برای نوسازی بافت‌های فرسوده را تأمین کند. این سیستم باید با توجه به ظرفیت‌های محلی و نیازهای پروژه‌های نوسازی طراحی شود. کنترل اجاره‌بها از طریق قراردادهای حمایتی ویژه، ترکیب مالیاتی مانند مالیات خانه‌های خالی و نظارت بر بنگاه‌ها و واسطه‌ها، می‌تواند به حفظ پایداری اجتماعی در فرآیند نوسازی کمک کند. این اقدامات باید با هدف حمایت از مستأجران و جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها در مناطق نوسازی‌شده انجام شود. در مناطق شمالی تهران، به‌ویژه در پروژه‌های بازآفرینی و بازسازی، می‌توان از ظرفیت‌های اقتصادی این مناطق بهره‌برداری کرد. این مناطق می‌توانند به پایگاه‌های پژوهش شهری و ساختمان سبز تبدیل شوند، با تمرکز بر استفاده از فناوری‌های نوین، معماری پایدار و مشارکت فعال ساکنان در فرآیند نوسازی.
در نهایت، برای تحقق نوسازی پایدار بافت‌های فرسوده، نیاز به همکاری و هماهنگی بین تمامی ذینفعان، از جمله دولت، شهرداری‌ها، بخش خصوصی و ساکنان محله‌ها، ضروری است. فقط با رویکردی جامع و مشارکتی می‌توان به اهداف نوسازی دست یافت و کیفیت زندگی شهری را ارتقا داد.